Lagebeurteilung
Lage: Mieten oder kaufen ist keine Glaubensfrage, sondern eine Rechenaufgabe.
- Faustregel
26,7Jahresmieten kostet die Wohnung im Beispiel
Über einem Faktor von 25 spricht viel fürs Mieten. 400.000 € Kaufpreis, 1.250 € Kaltmiete.
Der Kaufpreisfaktor - Einordnung
4 Posten„verlorene“ Kosten haben auch Eigentümer
Zinsen, Kaufnebenkosten, Instandhaltung und entgangene Rendite auf das Eigenkapital.
Die Kosten im Vergleich - Beispiel, Zins angenommen
950 €Differenz im Monat, die der Mieter investieren muss
Kaufen: rund 1.800 € Rate plus 400 € für Instandhaltung und Hausgeld. Wer vorn liegt, hängt von den Annahmen ab.
Ein ehrliches Rechenbeispiel - Checkliste
5 Fragenfür deine Entscheidung
Neben Zahlen zählen Lebensplanung, Flexibilität und das Gefühl von Sicherheit.
Fünf Fragen
Alle Zahlen sind gerundete Beispiele, Annahmen oder Rechtsstand aus diesem Ratgeber, ohne Gewähr. Keine Anlageberatung.
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Mieten lohnt sich nur, wenn du die Differenz von 950 € und dein Eigenkapital wirklich investierst.
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Der Mythos vom rausgeschmissenen Geld
Wer mietet, zahlt für das Wohnen. Wer kauft, zahlt auch: an die Bank in Form von Zinsen, an den Staat als Grunderwerbsteuer, an Notar und Makler und an Handwerker für Reparaturen. Diese Kosten bekommst du genauso wenig zurück wie die Miete. Nur die Tilgung baut tatsächlich Vermögen auf.
Dazu kommt ein oft übersehener Punkt: Das Eigenkapital, das in der Immobilie steckt, könnte anderswo Rendite bringen. Diese entgangene Rendite heißt Opportunitätskosten und gehört in jede ehrliche Rechnung.
Die Kosten im Vergleich
| Kostenart | Mieter | Eigentümer |
|---|---|---|
| Laufendes Wohnen | Kaltmiete | Kreditzinsen |
| Einmalige Kosten | Kaution (kommt zurück), Umzug | Kaufnebenkosten von 5 bis 12 % |
| Instandhaltung | Meist Vermieter | Selbst, oft 1 bis 1,5 % des Kaufpreises im Jahr |
| Nebenkosten | Umlagefähige Nebenkosten | Alle Nebenkosten, inklusive Hausgeld bei Wohnungen |
| Entgangene Rendite | Keine, Kapital bleibt investiert | Auf das gesamte Eigenkapital |
| Vermögensaufbau | Nur durch eigenes Sparen und Investieren | Tilgung und mögliche Wertsteigerung |
Der Kaufpreisfaktor: Die schnelle Orientierung
Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Das Ergebnis zeigt, wie viele Jahresmieten die Immobilie kostet.
- Unter 20: Kaufen ist oft günstiger als Mieten.
- 20 bis 25: Grauzone, die Details entscheiden.
- Über 25: Mieten und Investieren ist häufig die bessere Rechnung.
Der Faktor ist eine Faustregel. Er berücksichtigt weder Zinsen noch Wertentwicklung. In vielen Großstädten liegt er deutlich über 25, in ländlichen Regionen oft darunter.
Ein ehrliches Rechenbeispiel
Kaufen: Eine Wohnung für 400.000 € mit 80.000 € Eigenkapital. Der Kredit über 360.000 € (inklusive Nebenkosten) kostet bei 3,5 % Zins und 2,5 % Tilgung rund 1.800 € im Monat. Dazu kommen rund 400 € im Monat für Instandhaltung und Hausgeld-Anteile, die ein Mieter nicht zahlt.
Mieten: Eine vergleichbare Wohnung kostet 1.250 € kalt. Die 80.000 € Eigenkapital bleiben in einem breit gestreuten ETF-Depot. Die Differenz zur Kaufbelastung, also rund 950 € im Monat, wird ebenfalls investiert.
Ergebnis: Ob am Ende die abbezahlte Wohnung oder das Depot mehr wert ist, hängt vor allem von drei Annahmen ab: der Wertsteigerung der Immobilie, der Rendite am Kapitalmarkt und davon, wie stark die Miete steigt. Bei 2 % Wertsteigerung und 5 % Depotrendite liegen beide Wege oft nah beieinander. Der Mieter verliert, wenn er die Differenz nicht diszipliniert investiert.
Zum Mieten-oder-kaufen-Rechner
Was für den Kauf spricht
- Zwangssparen: Die Tilgung zwingt zum Vermögensaufbau. Viele Menschen sparen sonst weniger.
- Mietfreies Wohnen im Alter: Eine abbezahlte Immobilie senkt die Lebenshaltungskosten in der Rente deutlich.
- Schutz vor Mieterhöhungen: Deine Rate bleibt während der Zinsbindung konstant.
- Gestaltungsfreiheit: Umbauen, Garten anlegen, Haustiere halten ohne Rückfrage.
Was für das Mieten spricht
- Flexibilität: Jobwechsel, Trennung oder Familienzuwachs sind mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten lösbar.
- Streuung: Wer kauft, steckt oft sein gesamtes Vermögen in ein einziges Objekt. Ein ETF-Depot verteilt das Risiko weltweit.
- Keine Klumpenrisiken: Keine Sonderumlage für ein neues Dach, kein Wertverlust durch einen schlechter werdenden Standort.
- Liquidität: Ein Depot kannst du in Teilen verkaufen, eine Wohnung nur ganz.
Fünf Fragen für deine Entscheidung
- Bleibst du mindestens zehn bis fünfzehn Jahre am selben Ort?
- Deckt dein Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten plus einen Notgroschen?
- Liegt die Rate deutlich unter 40 % deines Nettoeinkommens, auch bei höheren Zinsen in der Anschlussfinanzierung?
- Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor in deiner Region?
- Würdest du als Mieter die Differenz wirklich jeden Monat investieren?
Wer mehrere Fragen mit Nein beantwortet, fährt mit Mieten meist besser. Wer sich für den Kauf entscheidet, findet alles zur Finanzierung in unserem Ratgeber Baufinanzierung.
Typische Denkfehler
- Nur Miete mit Rate vergleichen: Die Kreditrate enthält Tilgung, also Vermögensaufbau. Fair ist der Vergleich von Miete mit Zinsen plus Instandhaltung plus entgangener Rendite.
- Wertsteigerung als sicher annehmen: Ob eine Immobilie im Wert steigt, hängt von Lage, Zustand und Zinsumfeld ab. Abgezogen werden müssen außerdem die Investitionen in Modernisierung.
- Die eigene Arbeitszeit vergessen: Eigentum macht Arbeit: Eigentümerversammlungen, Handwerker, Verwaltung. Das ist kein Geld, aber Lebenszeit.
- Mieten ohne Plan: Mieten ist nur dann die bessere Strategie, wenn das gesparte Geld tatsächlich investiert und nicht ausgegeben wird.
Zwischenwege: Kapitalanlage und Mieten kombinieren
Manche Menschen mieten dort, wo sie leben, und kaufen eine Wohnung als Kapitalanlage in einer günstigeren Region. So verbinden sie Flexibilität beim Wohnen mit Vermögensaufbau in Immobilien. Das hat steuerliche Vorteile, etwa die Abschreibung, bringt aber die Pflichten eines Vermieters mit sich. Mehr dazu im Ratgeber Immobilien als Geldanlage. Wer Immobilien ohne diesen Aufwand im Depot haben möchte, kann auf REITs und Immobilien-ETFs setzen.
Fachbegriffe im Klartext
- Kaufpreisfaktor
- Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Zeigt, wie viele Jahresmieten eine Immobilie kostet.
- Opportunitätskosten
- Entgangener Ertrag, weil Kapital in einer Anlage gebunden ist und nicht anderswo Rendite bringt.
- Hausgeld
- Monatliche Zahlung von Wohnungseigentümern an die Eigentümergemeinschaft für Verwaltung, Nebenkosten und Rücklagen.
- Sonderumlage
- Einmalige Zahlung der Eigentümer, wenn die Rücklagen für eine Reparatur nicht reichen.
- Instandhaltungsrücklage
- Geld, das für künftige Reparaturen zurückgelegt wird.
Rückfragen
Was ist mit der Mietpreisbremse?
In vielen Städten begrenzt sie Mieten bei Neuvermietung. Sie macht Mieten kalkulierbarer, gilt aber nicht für alle Wohnungen, etwa nicht für Neubauten.
Lohnt sich ein Kauf in einer günstigen Region?
Der Kaufpreisfaktor ist dort oft niedriger. Prüfe aber Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsplätze und Infrastruktur, denn sie bestimmen den künftigen Wert.
Zählt eine Schenkung der Eltern als Eigenkapital?
Ja. Banken werten geschenktes Geld als Eigenkapital. Bei größeren Beträgen solltest du die Freibeträge der Schenkungsteuer beachten: Pro Elternteil und Kind sind 400.000 € innerhalb von zehn Jahren steuerfrei.
Ist eine Immobilie eine gute Altersvorsorge?
Eine abbezahlte selbst genutzte Immobilie senkt die Kosten im Alter. Sie bringt aber kein Einkommen und lässt sich nur schwer in kleinen Teilen zu Geld machen. Eine Kombination mit einem Depot ist meist am robustesten.
Steigen Immobilienpreise nicht immer?
Nein. Nach Jahren starker Anstiege sind die Preise in Deutschland ab 2022 vielerorts gesunken. Langfristig entwickeln sich Lage und Zustand sehr unterschiedlich.
Was ist mit der Inflation?
Inflation erhöht oft Mieten und Immobilienwerte, verringert aber auch den realen Wert der Schulden. Ein Depot aus Aktien bietet ebenfalls langfristigen Schutz vor Inflation.
Ab welchem Alter lohnt sich ein Kauf nicht mehr?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Die Bank achtet darauf, dass der Kredit bis zum Rentenbeginn weitgehend getilgt ist. Wer spät kauft, braucht deshalb mehr Eigenkapital oder eine höhere Tilgung.
Kann ich zuerst mieten und später kaufen?
Ja, das ist oft eine gute Strategie: Während du mietest, baust du mit einem ETF-Sparplan Eigenkapital auf. Später entscheidest du mit mehr Klarheit über Wohnort und Familie.
Quellen: Verbraucherzentrale, Statistisches Bundesamt (Häuserpreisindex), Bürgerliches Gesetzbuch (§ 573c Kündigungsfrist). Rechenbeispiel vereinfacht, Zinsen und Renditen angenommen. Keine Anlage- oder Finanzierungsberatung.